تحليل ماده 454 قانون مدني

1_ موضوع و محل جريان ماده

2_ توجيه حقوقي و فقهي عدم بطلان عقد اجاره در فرض فسخ

3_ وضعيت اجاره بها پس از فسخ و رابطه حقوقي طرفين

4_ توجيه حقوقي بطلان عقد اجاره در فرض شرط در ضمن عقد بر عدم انجام آن.

5_ موضوع و محل جريان ماده:

با توجه بمفاد ماده 450 مبني بر اينكه چنانچه صاحب حق خيار با علم به خيار اقدام به تصرفات ناقله نمايد، حق فسخ او ساقط مي شود، بنابراين محل جريان اين ماده را بايستي يكي از فروض زير دانست:

الف – بيع بصورت قطعي منعقد شده باشد و مشتري مغبون مبيع را قبل از علم به غبن اجاره داده و يا فروخته باشد و پس از علم به مغبون بودن خويش بيع را فسخ نمايد.

ب – همان فرض پيش با اين تفاوت كه بايع مغبون باشد، و معامله را فسخ كند.

ج – اگر چه قانون مدني است «…. فسخ شود» ولي بايد دانست كه فسخ خصوصيتي ندارد، و تفاسخ و انفساح هم همين حكم را دارد، يعني مثلاً در فرض وقوع تلف مبيع قبل از (موضوع ماده 387) و منفسخ شدن معامله، نيز حكم قضيه همين است. شاهد اين امر مسئله ايست كه ذيلاً مطرح مي نمائيم.

فقها در رد مسئله زير چنين گفته اند:

هر گاه شخصي اتومبيل معيني را در قبال يك تخته فرش خريداري نمايد، و قبل از تحويل اتومبيل، فرش را تسليم فروشنده نمايد، و فروشنده قبل از تسليم مبيع، فرش را بفروشد و مبيع (اتومبيل) در يد بايع تلف شود، بيع اتومبيل در مقابل فرش بعلت تلف مبيع قبل از قبض منفسخ مي گردد، ولي معامله فرش صحيح و بقوت خود باقي مي ماند و فروشنده اتومبيل بايد قيمت آن را به نرخ روزي كه فرش تلف شده، يعني روز انفساخ معامله اول، به خريدار بپردازد. (1)

به هر حال مراد از كلمه «فسخ در ماده مورد بحث اعم از فسخ و انفساخ و تفاسخ مي باشد.

همانطور كه قانون مدني در ذيل ماده 219 كلمه فسخ را نيز بهمين معني بكار برده است. ماده مزبور مقرر مي دارد «عقودي كه بر طبق قانون واقع شده باشد، بين متعاملين و قائم آنها لازم الاتباع است. مگر اينكه برضاي طرفين اقاله يا بعلت قانوني فسخ شود.»

1- توجيه حقوقي عدم بطلان اجاره در فرض تحقق فسخ:

عدم بطلان عقد اجاره چنين توجيه مي گردد:

اجاره توسط مشتري در زماني انجام يافته كه مالكيت وي نسبت بمنافع عين مستقر و چنين حقي را واجد بوده كه آن را به ديگري منتقل سازد. و از طرفي، ملكيت مشتري نسبت به منافع عين نه محدود بلكه دائم و مطلق بوده است، بنابراين فسخ بيع و انتقال عين به بايع تأثيري در اجاره نخواهد گذاشت و وجهي براي بطلان اجاره وجود ندارد. اين نظريه كه قانون مدني از آن پيروي نموده است، نظريه مشهور فقهاست. مقابل اين نظريه، نظريه ميرزاي قمي است كه معتقد است اجاره نسبت به بقيه مدت منفسخ مي گردد، با اين استدلال كه :

«لان ملك منفعة الملك المتزلزل متزلزل» بخاطر آنكه مالكيت منفعت ملك متزلزل، غير مستقر خواهد بود. بنابراين بافسخ عقد بيع، اجاره هم منفسخ مي گردد. (1

انتقاد: همانطور كه گفته شد، اولاً مالكيت منافع در مقطع قبل از فسخ، مستقر بوده نه متزلزل، و ثانياً تزلزل مالكيت عين ملازمه با تزلزل مالكيت منافع ندارد. (2)

2- وضعيت اجاره بها و رابطه حقوقي طرفين:

قانون مدني در ماده (454) نسبت باين مطلب توضيحي نداده و لذا بايستي با توجه به منابع قانون و اصول و موازيني كه از آن پيروي مي كند، يعني منابع معتبر فقهي و فتاواي فقها قدس الله اسرار هم بررسي و اعلام نظر نمود.

در خصوص مسئله فوق نظريات گوناگوني از فقها ابراز گرديده كه به اختصار مورد بررسي قرار مي گيرد.

نظريه شيخ انصاري:

شيخ انصاري، در مبحث خيار غبن تصرفات انجام شده قبل علم به غبن را به تصرفات نق و موجب زيان و سپس قسم اول را بدو قسم، موجب نقص موجب ارش، و غير موجب ارش تقسيم مي كند،

و پس از بحث و تحقيق در قسم اخير و اعلام نظر مبني بر عدم مسئوليت متصرف پس از فسخ، مي گويد:

و منه مالووجد العين مستاجرة فان علي الفاسخ الصبر الي ان ينقضي مدة الاجاره و لايجب علي الغابين بذل عوض المنفعة المستوفاة بالنسبه الي بقية المدة بعد الفسخ لان المنفعة من الزوائد المنفصله المتخله بين العقد و الفسخ فهي ملك للمفسوخ عليه فالمنفعة الدائمه تابعة للملك المطلق فاذا تحقق في زمان، ملك منفعة العين باسرها. (1)

مفاد نظريه شيخ بطور خلاصه چنين است:

منفعت دائمه تابع مطلق ملكيت است، بنابراين چنانچه شخصي در يك مقطع زماني مالك عيني شده، كل منافع آن عين را مالك است، و مي تواند بهر نحو كه مي خواهد تصرف شده، كل منافع آن عين را مالك است، و ميتواند بهر نحو كه ميخواهد تصرف كند. و در مانحن فيه مفسوخ عليه، در زماني مبادرت به اجاره كرده كه مالك عين بوده، پس مالك كل منافع بوده و بنابراين منافع متعلق به اوست و عقد اجاره هم باقي خواهد بود و مال الاجاره هم متعلق به اوست و نبايد چيزي به فاسخ بعنوان عوض پرداخت نمايد.

نظر علامه حلي:

علامه حلي در موردي كه مشتري اقدام به اجاره عين نموده و سپس بخاطر اختلاف طرفين عقد، تفاسخ پيش آيد معتقد است كه اولاً تفاسخ اثري در اجاره نخواهد گذاشت و عقد اجاره كماكان بحال خود باقي است. و ثانياً اجرت المسمي متعلق به مشتري است. و ثالثاً صرفاً مشتري در مقابل بايع به اجرت المثل بدهكار است.

اگر چه شيخ انصاري اين مطلب را در فصل خيار غبن به علامه حلي نسبت ميدهد، ولي علي الظاهر علامه حلي اين نظريه را در آخر كتاب متاجر قواعد در فصلي كه به بيان احكام اختلاف متعاقدين اختصاص داده بيان كرده است. (2) و شيخ انصاري با توجه به وحدت ملاك از آن جا اتخاذ نموده است.

مفاد استدلال علامه حلي (قده) بطور خلاصه چنين است:

هرگاه اختلاف طرفين عقد منجر به تحالف (سوگند طرفين عليه يكديگر) بيانجامد، عقد منفسخ مي گردد. حال چنانچه قبل از انفساخ مبيع توسط مشتري اجاره داده شده باشد، عقد اجاره بقوت خود باقي خواهد ماند و اجرت المسمي متعلق به مشتري است بدليل آنكه عقد اجاره در زماني منعقد شده كه منفعت ملك مشتري بوده است، و مشتري در قبال بايع مسئول پرداخت اجرت المثل بعد از زمان انفساخ تا آخر مدت اجاره خواهد بود، بدليل آنكه منافع قبل از انفساخ متعلق به مشتري و بعد از آن متعلق به بايع است و چون مشتري با عمل خود منافعي كه حق بايع بوده تقويت نموده، بنابراين ضامن عوض آن است كه عبارت است اجرت المثل. (1)

نظريه علامه حلي مورد تائيد بعضي از فقهاي معاصر قرار گرفته است. (2)

انتقاد:

قسمت اول و دوم نظريه علامه حلي كاملاً موجه است ولي در مورد قسمت سوم مبني بر مسئوليت مشتري نسبت به اجرت المثل قابل خدشه است، چرا كه :

اولاً – موارد ضمان به اجرت المثل منحصراً همان موارديست كه در شرع ذكر شده و اين مورد از آن بيرون است.

و ثانثاً چنانچه منافع مدت پس از اموال بايع شمرده مي شد و مشتري، اجاره عين آنرا از وي اتلاف كرده بود چنين ادعائي كاملاً موچه بوده كه مشتري ضامن است آن را جبران سازد و چون عين منافع تلف شده است نزديكترين بدل كه همان اجرت المثل است پرداخت گردد، ولي با امعان نظر بخوبي معلوم مي گردد كه منافع عين در مقطع زماني پس از فسخ از امول بايع نمي باشد، و لذا اجاره محكوم به صحت است و همانطوريكه گفته شد كما كان به قوت خود باقي است.

بنابراين مشتري مالي از اموال مالك عين (بايع را اتلاف نكرده تا به اجرت المثل ضامن باشد. اگر چه مي توان گفت صفتي از آن را مفقود ساخته، بدين معني كه آن را مسلوب المنفعه كرده است. و اين امر از موجبات ضمان به اجرت المثل نيست.

نظريه محقق كمپاني:

حاج شيخ محمد حسين اصفهاني معروف به كمپاني، كه از نوادر عصر ماست، پس از نقد كلام شيخ و علامه حلي چنين اظهار نموده است كه:

الف- اجاره با فسخ و يا تفاسخ بيع منحل نمي شود.

ب – اجرت المسمي متعلق به مشتري است.

ج – مشتري در مقابل بايع به پرداخت ارش يعني تفاوت ميان قيمت عين بالحاظ عدم سلب منفعت با قيمت عين بالحاظ مسلوب المنفعه بودن مدت اجاره، مسئول است. (1)

بنظر مي رسد كه نظريه ايشان كاملاً موجه و با اصول و قواعد حقوقي منطبق است.زيرا پس از قبول اين مطلب كه اجاره با فسخ بيع باطل نمي شود، بنابراين:

اولاً- اجرت المسمي متعلق به مشتري است و مشتري مسئول نيست كه آنرا به بايع پرداخت كند، زيرا عقد اجاره فضولي نبوده تا اجرت المسمي متعلق به بايع باشد، بلكه صحيح و لازم منعقد شده و كماكان به قوت خود باقي است.

ثانياً – مشتري به پرداخت اجرت المثل مدت اجاره پس از فسخ ضامن نمي باشد، زيرا اقدام مشتري نسبت به اجاره عين عملي غير مشروع نبوده بلكه اجاره همانطور كه گفته شد، بصورت صحيح و لازم صورت گرفته، بنابراين اتلاف منفعت بدين نحو از موارد ضمان اجرت المثل نمي باشد، و جهت ديگري هم كه براي ضمان به اجرت المثل وجود ندارد.

ثالثاً – مسئوليتي كه بموجب فسخ متوجه مشتري است، آنستكه بايد عين را همانطور كه در زمان فسخ بوده، به بايع برگرداند و چنانچه نقصي پس از آن زمان بوجود آمده تدارك نمايد.

يعني مشتري بايد عين را بگونه اي كه گوئي اجاره داده نشده به بايع مسترد دارد، كه نتيجتاً بايد تفاوت ميان دو حالت، مسلوب المنفعه و همراه منفعت محاسبه ارش و به بايع پرداخت گردد.

البته ناگفته پيداست كه در بسياري از موارد اجرت المثل با ارش متفاوت است، اگر چه در بعضي موارد چندان تفاوتي ندارد.

3- بطلان عقد اجاره در فرض اشتراط:

قبل از تحليل اين مطلب لازم به ذكر است كه مورد اين فراز از ماده دقيقاً همان فرضي است كه در آغاز سخن گفته شد، يعني فرضي كه بيع بصورت قطعي منعقد شده و خيار به جهت عيب و يا غبن بعداً عارض گرديده است. و مورد آن، بيع با شرط خيار نميباشد. چرا كه در فرض بيع با شرط خياد، اجاره عين كه منافي حق خيار است باطل خواهد بود. همانطور كه در ماده 460 ق. م آمده است و نيازي به اشتراط عدم اجاره نمي باشد.

بنابراين با توجه باينكه قانونگذار بطلان عقد اجاره را صرفاً منوط به شرط نموده، لذا مورد آنرا بايستي فرضي ندانيم كه عقد شرطي نبوده بلكه قطعي بوده است.

4- توجيه بطلان عقد اجاره در فرض شرط ضمن عقد بشرح زير است:

شروط فعل هم بردو قسم است يا فعل مثبت است و يا فعل منفي و هر يك از اقسام يا فعل مادي است و يا فعل حقوقي.

بحث در شقوق مختلف فوق و ضمانت اجرائي تخلف از شرط و يا امتناع مشروط عليه از حدود اين مقاله خارج است(1). و قانون مدني هم در مواد 237 تا 241 عليرغم وجود اختلاف نظر در فقه اسلامي مبناي خود را انتخاب نموده كه بطور خلاصه چنين است:

الف- شرط فعل مثبت مادي:

در فرض امتناع مشروط عليه، نخست مشروط له حق دارد كه از دادگاه الزام به اجراي مفاد شرط را بخواهد.

چنانچه مشروط عليه از انجام مفاد شرط امتناع نمايد، و به الزام دادگاه هم توجهي ننمايد ولي مفاد شرط قابل انجام توسط غير شخص مشروط عليه باشد، دادگاه توسط غير انجام و مخارج آن را از اموال مشروط عليه برداشت مي كند.

چنانچه مفاد شرط از اعمال قابل انجام توسط ديگري نباشد، مشروط له باستناد خيار تخلف شرط، حق فسخ معامله را خواهد داشت.

همانطور كه ملاحظه ميشود قانون مدني جز در فرض اخير حق خيار فسخ براي مشروط له قائل نيست كه البته در فقه در اين خصوص نظر مخالف وجود دارد، مبني بر اينكه بصرف امتناع مشروط عليه، مشروط له مي تواند فسخ و يا از دادگاه الزام به اجراي شرط را بخواهد.(1)

ب – شرط فعل مثبت حقوقي:

قانون مدني بطور صريح در خصوص آثار و احكام در موارديكه مفاد شرط فعل، يك يا چند عمل حقوقي باشد، ذكري به ميان نياورده ولي از مواد قانوني مختلف نظر قانونگذار را مي توان استنباط كرد و براي آن دو فرض متصور است:

الف – چنانچه مفاد شرط فعل حقوقي باشد در فرض امتناع مشروط عليه از انجام فعل و مطالبه مشروط له از دادگاه مبني بر الزام خواسته، دادگاه به استناد قاعده «الحاكم ولي الممتنع» مبادرت به انجام عمل حقوقي مفاد شرط مي نمايد.

ممكن است بعنوان ايراد بر اين استنباط، به مواد 379 و 243 ق.م استدلال شود كه عليرغم تعهد مشتري بر عمل حقوقي مثبت، قانون مدني در فرض امتناع قائل به خيار فسخ شده و نشر به الزام توسط دادگاه نداده است. پاسخ اينست كه:

تبيين مدلول دو ماه مورد نقص نياز به مقدمه اي تحليلي دارد كه ذيلاً بنحو اجمال بآن ميپردازيم:

هرگاه مفاد شرط عملي حقوقي باشد كه تا اراده مشروط عليه به تنهائي، انجام پذير نباشد، بلكه به اراده وي و شخص ثالثي وابسته باشد، مثل آنكه مشروط عليه، تعهد كند كه عيني را به شخص ثالثي بفروشد، كه طبعاً اراده خريدار نيز در تحقق عمل حقوقي بيع نقش اساسي دارد، در اينگونه موارد دو فرض متصور است:

فرض اول آنكه در حين اشتراط، اطمينان به رضايت مشتري وجود ندارد، در اين فرض بنظر فقها، مورد شرط به علت عدم اطمينان به قول شخص ثالث مقدور بودن آن مورد ترديد است و با توجه به ترديد در قدرت غرري و باطل است.(2)

فرض دوم آنكه، طرفين اطمينان دارند، در فرض اقدام مشروط عليه به ايجاب بيع، او قبول خواهد كرد، ولي بعداً خريدار از قبول امتناع بورزد، در اين حالت، شرط صحيح، ولي چون مفاد شرط قابل اجبار نيست، خسارت مشروط له، از طريق خيار فسخ جبران خواهد شد.

شيخ انصاري مي گويد:

و عليه يحمل قوله في التذكره «ولواشترط علي البايع اقامة كفيل علي العهده فلم يوجد او امتنع المعين ثبت للمشتري الخيار.» (1)

يعني نظر علامه حلي در تذكره نيز بهمين فرض بايد حمل شود. علامه گفته است:

اگر بايع در ضمن عقد تعهد كند كه براي ضمان عهده مبيع فردي را (بدون تعيين شخص خاص) معرفي نمايد، و شخصي را براي اين منظور پيدا نكند، و يا شخص معيني را براي ضمانت معرفي كند و آن شخص قبول نكند، براي مشتري خيار فسخ مطرح مي گردد. بنظر شيخ انصاري موارد مطروحه در كلام علامه محمول است برجائي كه طرفين در حين عقد اطمينان بر پيدا شدن ضامن و قبول او داشته باشند، تعذير بعداً طاري گردد، چرا كه در غير اينصورت شرط از اول باطل خواهد بود.

اينك پس از ذكر مقدمه، مي گوئيم، در مادتين مورد نقض (379و 243) دو مورد مطرح شده است، يكي دادن ضامن و ديگري رهن. در خصوص تعهد نسبت به ضامن، همانطور كه گفته است محمول است بر مورديكه، در عارض گرديده و متعهد از انجام مورد تعهد متعذر گرديده است و بنابر اين در زمان تعذر مورد تعهد، مانند ساير تعهدات و عقود، كان لم يكن خواهد شد و خسارت مشروط له از طريق خيار جبران خواهد شد.

و اما در خصوص تعهد به رهن نيز چند فرض متصور است:

الف: تعهد به رهن مالي كلي، اعم از مال خود و يا ديگري كه در اين فرض چنانچه در حين اشتراط اطمينان وجود داشته و بعداً تعذر حاصل شده، با همان استدلال پيش، شرط از زمان غير قابل انجام شدن، منحل و براي طرف عقد خيار حاصل مي شود.

ب: تعهد به رهن مالي معين از اموال ديگران، حكم اين فرض نيز مانند فرض قبلي است.

ج: تعهد به رهن مالي معين از اموال خود، در اين فرض نيز چنانچه مورد تعهد به جهتي متعذر گردد، مثل آنكه مال مزبور قبل از انجام موضوع، تلف شود، حكم فروض پيش را داراست و چنانچه انجام موضوع ممكن ولي متعهر از انجام موضوع، امتناع ورزد، بنظر مي رسد، مشروط له نخست مي تواند الزام متعهد را از حاكم درخواست كند، و در صورت عدم امكان الزام، براي طرف ديگر خيار حاصل مي گردد.

ج- شرط ترك فعل حقوقي:

در جائي كه مفاد شرط ترك عملي حقوقي باشد، قانون مرني بطور صريح تعيين تكليف نكرده و صرفاً در لابلاي قوانين مختلف، مواردي ديده مي شود از جمله در همين مورد است.

نظر قانونگذار در اينجا اينست كه تعهد بر ترك عمل حقوقي نتيجه اش آن است كه چنانچه متعهد تخلف كند و بادرت به انجام آن عمل نمايد، آن عمل لغو، و كان لم يكن و اثر شرعي بر آن متدتب نخواهد بود و لذا گفته است: «مگر آنكه شرط خلاف شده باشد كه در اينصورت اجاره باطل است».

ذكر اين نكته لازم است كه اگر چه قانونگذار تنها به بطلان اجاره اشاره كرده است، ولي بي ترديد حكم تصرفات ناقله بر همين است. يعني در فرض شرط ترك تخلف از آن موجب بي اثر بودن حقوقي تصرفات خواهد بود.

در ماه بعد نيز موضوع رهن مطرح شده كه حكم آن شبيه مسئله قبل است، بشرح زير:

ماده 455 – اگر پس از عقد بيع، مشتري تمام يا قسمتي از مبيع را متعلق حق غير قرار دهد، مثل اينكه نزد كسي دهن گذارد، فسخ معامله موجب زوال حق شخص مزبور نخواهد شد، مگر اين كه شرط خلاف شده باشد.

در خاتمه اين بحث، ذكر اين نكته ضروري است كه هر چند عقدي كه فسخ مي شود، شرائط ضمن آن به تبع آن بيگمان كان لم يكن خواهد بود، ولي ناگفته پيداست كه در مادتين 454 و 455 شرط عدم تصرفات بوسيله مشتري در ضمن عقد مورد توافق طرفين قرار گرفته و مشتري قبل از تحقق فسخ به تصرفات در منفعت مبادرت ورزيده و مبيع را اجاره داده و يا رهن گذاشته است.

بنابراين اقدام مشتري در زماني انجام گرفته كه هنوز عقد و شروط ضمن آن به قوت خود باقي بوده و ضمانت اجرائي خود را عبارتست از مانعيت از تأثير عقد اجاره داشته است.

 منابع:

 1-مكاسب انصاري، ص 242 ، سطر 2

1- همان، ص 240

2- همان مأخذ

1-مكاسب شيخ، همان مأخذ

2-متن عبارت علامه چنين است:

ولوكان المبيع تالفاً وجبت القيمه عندالتحالف يوم التلف و يحتمل يوم القبض ولو تلف بعضه او تعيب او كاتبه المشتري او رهنه او آجره رجع بقيمة التالف و ارش العيب و قيمة المكاتب و المرهون و الابق و المستأجر و للبايع استرجاع المستأجرلكنه يترك عند المستأجر مدة الاجاره و الاجرة المسماه للمشتري و عليه اجرة المثل للبايع.

(قواعد در متن ايضاح الفوائد، ج1.ص 521، مفتاح الكرامه عاملي، ج 4، ص 760، هداية الطالب شهيدي تبريزي،ص 472).

1_ عاملي، مفتاح الكرامه، ج 4، ص760، محقق كركي، جامع المقاصد، ج 4، ص 446.

2_ ابوالحسن اصفهاني، وسيلة النجاه، القول في الخيارات، مسئله 19.

3_ محمد حسين كمپاني، حاشية المكاسب، ج2، ص 65 – افست قم .

4_ براي اطلاع بيشتر در مورد شروط رجوع شود و سلسله درسهاي نگارنده، قواعد فقه، بخش 2، تكثير از دانشكده حقوق

5_ منهاج الصالحين، خوئي (مبحث شروط)

6_ شيخ انصاري، مكاسب، مبحث شروط (شرط غير مقدور)

1- انصاري، همانجا